住まいを借りる 「準備」と「情報収集」

 

部屋探しのための基礎知識

まず予算と希望を整理する

部屋探しには、自分や家族にとって何が大切かを決めておくことが重要です。すべての希望を満足させる物件を見つけることはなかなか難しいですから、どのような条件を優先するのかを決めておかないといつまでたっても物件を決められなくなってしまいます。

1)まず、いくらまでの賃料なら無理なく支払えるかということが重要になります。

家賃の理想家賃は手取り収入の30%程度に抑えておくことが賢明だといわれています。

家賃の相場を調べる
 

2)その範囲内で、生活やライフスタイルを考慮し、何を優先させるのかを決めておく必要があるでしょう。

最優先事項は、職場に近いことか?あるいは、多少通勤時間はかかっても住環境のよいところを望むのか。予算の範囲内であれば古くても広い物が良いのか?多少狭くても新しい物が良いのか?「バス・トイレ別」だけは譲れない等の条件を決めておかないと物件を探すことが難しくなるからです。

 

部屋探しを始めるとき、最初に、予算を勘案しながら、自分が希望する地域の「家賃相場」を調べることが大切です。

家賃相場は地域ごとにほぼ決まっています。例えばワンルームマンションの相場が「7万円台」の地域で、「5万円台」の物件を探しても、見つかる可能性は低いということです。自分が払える予算と希望地域の家賃相場を比べてみて、予算の方が明らかに少ないときは、自分の希望条件を譲歩して、家賃相場がもっと安い別の地域で探す方が近道です。また、2月~4月や9月は不動産会社の繁忙期で部屋数は多くなるものの競争が激しくなり、若干相場が高くなる傾向にあります。

家賃の相場は 数字で見る不動産情報 を参照してください。

また、家賃と各種条件の一般的な関係は次のとおりです。

急行・特急の停車駅は家賃が高め

当然のことですが、郊外に伸びる沿線では、急行・特急の停車駅は家賃が高めです。急行・特急が停車するということは、昔から市街地が発展していて、不動産の価格も高く、その結果、家賃相場も高いからです。その反対に、急行・特急の停車駅からターミナル駅に向かって1つか2つ手前の駅では、交通の便はあまり変わらないのに、家賃相場は安くなっています。

駅から近いほど家賃は高くなる

駅の周辺は、生活が便利であり、しかも土地の価格が高いので、必然的に家賃も高くなります。駅から徒歩10分以内は家賃相場が高いのが普通ですが、駅から徒歩15分を超えると安くなります。また、駅から徒歩20分を超えると、一般的にはバスを利用することになるので、交通が不便な分だけ、家賃相場はかなり安くなります。

住宅の種類と家賃の関係

マンションとは、一般的に、3階建て以上で鉄筋コンクリート構造の物件を指します。アパートとは、2階建てで、木造軽量鉄骨構造の物件を指します。家賃相場から見ると、アパートはマンションよりも2割程度安いと言えます。しかし、建物構造が違うので、一般的にアパートは、マンションよりも防音性が劣るのが欠点です。騒音が気になる場合はマンションを選ぶ方がよいでしょう。なお、最近では、2階建ての物件でも、コンクリート構造(気泡コンクリートなど)を用いた物件が出てきました。この場合はマンションに近い防音性があります。

 
 
具体的な賃貸情報の集め方

インターネットや情報誌

インターネットによる賃貸情報収集は広範囲の情報をすばやく収集できますし、賃料相場を把握するのにも非常に便利です。賃貸情報誌は不動産会社から賃貸物件の広告を集めて消費者に届けるものです。情報を集めてから発行するまでに1~2週間かかるので、情報誌が発売された時点では、すでに成約してしまった賃貸物件が掲載されていることもあります。しかし、賃貸情報誌には、数多くの情報を手軽に見ることができるというメリットがあります。



不動産会社の賃貸情報

不動産会社は、2つの方法で賃貸物件の広告を出しています。第1の方法は、インターネットや賃貸情報誌を利用して直接消費者にPRする方法(消費者向け情報)です。 第2の方法は、他の不動産会社に対して賃貸情報を公開する方法(不動産業界内情報)です。この業界内情報は、直接消費者の目に触れることは少ないのですが、不動産会社に行けば、見せてもらうことができます。

 
 
物件情報の読み方・不動産会社の選び方

物件情報の読み方、注意事項

1)賃貸情報は「足」が早い

賃貸物件は、入居者募集をしてから入居者が決まるまでの時間が短いという特徴があります。特に、毎年1月~3月の賃貸シーズンの場合、早いものでは1~2週間で入居者が決まると言われています。

2)おとり広告には要注意

おとり広告とは、実際には存在しない物件を広告に出すことです。これは、消費者をお店に誘引することを目的にした架空の広告ですから、付近の家賃相場よりも格安の物件として広告することが多いようです。おとり広告は法律違反ですから、本来あってはならないものです。賃貸物件を探す時には十分注意してください。

 

3)広告に掲載されない情報項目もある

賃貸情報誌は、賃貸物件を探すとき手軽に利用できるものですが、スペースなどの関係で、その物件に関するすべての情報項目を掲載することはできません。例えば、2年に1度の契約更新の際に支払う「更新料」は掲載されていません。また、不動産会社に支払う「仲介手数料」の金額も掲載されていません。こうした情報項目は実際に不動産会社を訪問した際に、自分でチェックする必要があります。

不動産広告でトラブルが起きたときは

賃貸情報誌などに掲載されている賃貸広告が、事実と異なっていた場合等には以下の相談窓口を活用してください。

(1)賃貸情報を入手した情報誌等に連絡する

情報を掲載している各社で相談窓口を設置している場合が多いですから、その相談窓口を活用してください。当サイトではアットホームカスタマーセンターでご相談を受け付けています。

(2)各地の「不動産公正取引協議会」を利用する

不動産広告の表示基準「不動産の表示に関する公正競争規約」(広告ルール)を運用する不動産業界の自主規制団体で、全国に9つあります。この協議会では、不動産広告を常時監視し、広告ルールに反している不動産会社に警告等を行ったり、消費者からの苦情や相談を受け付けています。

(3)各都道府県の不動産取引に関する相談窓口を利用する

この窓口では消費者の不動産会社に対する苦情を受け付けています。公共団体なので、不動産会社を詳しく調査する権限があり、悪質な不動産会社にはその営業を停止させることもあります。

不動産会社の役割を知っておく

1)不動産会社の業務の違い

賃貸物件を扱う不動産会社の業務は、大きく2種類に分かれます。1つが「賃貸管理」業務。家主からその賃貸物件の管理を依頼され、家主に代わって建物を維持するための管理や家賃集金等の業務を行います。合わせて、直接入居者募集の業務を行う不動産会社もあります。 もう1つが、「賃貸仲介」業務です。この業務を行う不動産会社は、入居希望者の立場に立って希望に合った物件を探し出し、現地案内、そして契約までの交渉事等を行ってくれます。

 
賃貸広告を出している不動産会社は「賃貸管理」の場合もあれば「賃貸仲介」の場合もあります。

● 管理会社の場合、家主から依頼を受け、入居者募集を行っているため、その物件の入居者選定や賃料設定等に関してある程度の権限を持っていたり、家主と相談する立場にあるので、折衝事が得意な人には自分の希望が反映される可能性があります。

● 仲介会社の場合、借主の依頼に基づいて物件探しから交渉、契約までをサポートしてくれますから、折衝事が苦手な人や忙しくて自分でいろいろと動けない人、また、物件とその物件を管理する不動産会社の所在地が離れている場合に物件所在地近辺の不動産会社に取引を依頼したい、という人にメリットが大きいと言えるでしょう。

当サイトでは、入居者の立場に立って取引をサポートしてくれる賃貸仲介不動産会社を「レシーズ・エージェント」と呼んでいます。

2)不動産会社の選びかた

住みたいエリアがはっきりと決まっている場合は、その最寄り駅周辺の不動産会社を訪ねてみるのが良いでしょう。環境面の情報も得られるはずです。 一方、通勤や通学など沿線から探す場合は、インターネットで検索し、その沿線にある物件を多く取り扱っている不動産会社を訪ねてみましょう。広いエリアから希望条件にあった物件を見つけてくれるでしょう。

3)媒介、代理、貸主の違い

賃貸情報誌の賃貸広告には「取引態様」という欄があります。ここには「媒介」「代理」「貸主」の3つのうちどれか1つが書かれています。

  • 「貸主」とは、不動産会社が自社所有物件を賃貸する、という意味です。
  • 「代理」とは、一般的には、不動産会社が家主の依頼で管理している物件の入居者を募集する、という意味です。
  • 「媒介」とは、家主や他の不動産会社から依頼された賃貸物件を仲介する、という意味です。

貸主の場合、不動産会社自身が家主ですから仲介手数料がかかりません。代理や仲介の場合は、不動産会社が取引の仲立ちをするので、仲介手数料がかかります。

4)こんな不動産会社には要注意

ほとんどの不動産会社は法律を守って営業活動を行っていますが、ごく一部に悪質な不動産会社も存在します。例を挙げましょう。

例1:賃貸広告を見て電話したところ「まだ空室です」と言われたので、その日のうちにその会社を訪問したが、「ついさっき成約した」と言われて、自分の希望と全く違う物件に入居するよう強引に説得された。

例2:物件を下見する前に、「下見するには、家賃の1ヶ月分を当社に手付金として預ける必要がある」と言われて、家賃1ヶ月分を預けた。下見した結果、希望と合わなかったので、金銭の返還を求めたところ「もうあのお金は家主に渡したので返せない」と言われた。

例1はおとり広告の例です。例2は不当な理由で預り金を返還しない例です。どちらも法律違反です。このような不動産会社とのトラブルに巻き込まれた場合は、苦情処理窓口の利用をお薦めします。

 

 

物件の下見

物件の下見のポイント

1)駅までの時間や交通機関を調べる

不動産の広告では80mを1分として駅までの所要時間を表示しています。ただし、坂道等は考慮していませんし、人により歩く速さは違いますので、実際に歩いてみることをお勧めします。

バス便の物件では、駅前のバス時刻表で終バスの時間をチェックしておきましょう。終バスが夜10時頃に駅を出てしまう地域も多いからです。

 

さらに、夜間にタクシーを使う方は、すぐ乗れるかどうかも確認しておきたいものです。タクシーの状態は、不動産会社の営業担当者に聞いても分からないこともあるので、実際に夜に現地に行って確認するのが確実です。また、自転車を使う場合は駅周辺に駐輪場があるかを確認しておきましょう。

2)周辺環境は歩いてチェック

物件を下見する際、物件の周辺をできるだけ歩いて、自分の目で環境をチェックしてください。特に重要なのは、騒音や悪臭のチェックと必要な生活関連施設の調査です。 騒音のチェックは念を入れて行いましょう。 駅周辺や駅までの間にスーパーやコンビニ、クリーニング店、金融機関等に加え病院やレンタルビデオショップ等があるかもチェックできれば完璧でしょう。

騒音については、平日は、近隣の工場や学校が出す騒音がうるさいが、週末は静かということもあります。また昼間は静かでも、夜になると近くの幹線道路の騒音が響くこともあります。できれば物件に入居を決める前に、昼と夜、平日と週末のように2回以上は現地でチェックしたいものです。同様に、悪臭もチェックしましょう。例えば、物件の裏手の川から悪臭がするというケースもあります。こうした物件の周辺環境は、入居してはじめて判明することが多いのですが、入居してから後悔しないためにも十分にチェックするべきです。

3)日照のチェックも忘れずに

物件を下見するとき、窓がどの方角を向いているかという点は意外にチェックしにくいものです。よく言われるように、東向き、南向きが、日当たりの良い方角ですが、下見の際に方角を正確に知るのは難しいので、下見の後に住宅地図で部屋の向きをチェックすることをお薦めします。

 

東向き、南向きの窓がある部屋でも日当たりが良いとは限りません。例えば、部屋に接するような建物が隣にあるケースも多いでしょう。また、少し離れたところに高いマンションなどがあり、カーテンを開けると部屋の中が見えてしまうケースもあります。下見の際に、実際に窓の外を見て、周囲の状況をチェックしてください。

4)部屋の広さは自分の目で確かめる

賃貸広告では、部屋の広さを、帖数(畳の枚数)で表示している広告が多く見られます。1帖の広さは、不動産広告の基準によって、1.62㎡以上と決められています(例外もあります)。物件の下見の際には、この基準をもとに、部屋の広さを自分の目でチェックしてください。

下見の際にはタンスやベッドといった大きな家具を置く場所を検討しておくとスペースが足らない等のトラブルが避けられます。

5)建物の管理状態で入居者の質が分かる

物件の下見をする際、建物の管理状態が良いかどうかチェックしてください。ゴミ捨て場・駐輪場の使い方や、廊下・階段の清掃の様子などを見れば、きちんと管理されているかどうかが分かります。

建物の管理状態が悪い物件では、入居者の生活態度も悪いことが多いようです。入居してから他の入居者に悩まされないためにも、管理状態のいい物件を選びたいものです。

6)夜道が安全かどうか

女性の場合は、駅から物件までの道が夜間も安全であるかどうか、忘れずにチェックしてください。特に住宅地では、朝や昼間は人通りが多くても夜間になると人通りがなくなるような道が多いからです。

 

もしも、駅までの最短経路が、夜になると人通りがなくなるような場合には、より安全な経路を自分で考えて、その経路を実際に歩いて見てください。

物件や交通、周辺環境のチェックリストを準備しました(PDF)。

プリントして現地見学の際に使用してください。

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賃貸住宅チェックリスト(100KB)