住まいを買う 「住宅融資制度」の基礎知識

住宅融資(ローン)の種類と返済方法

住宅ローンの種類

住宅ローンは、公的融資と民間融資に分類されることが多いですが、平成19年4月より住宅金融公庫は廃止され「独立行政法人住宅金融支援機構」に変わり、公的ローンと呼べるものは「財形住宅融資」と「自治体融資」程度になりました。
※自治体融資:都道府県や市町村等のローン。融資の内容・条件は自治体によって異なります。
また、全国すべての自治体にあるわけではありません。

住宅ローンをえらぶ際の最も重要なポイントは、どのタイプの金利を選択するかということですから、ここでは金利のタイプにより住宅ローンを分類してみましょう。

(1)固定型

一般的に当初の金利は高いが、最初に決められた金利が最後まで変わらないタイプ。

メリット ディメリット
・低金利時に借りれば、将来の金利上昇リスクをヘッジできる。
・返済額が変わらないので、家計管理しやすい。
・金利が下降すると、結果的に金利負担が大きくなる

固定型の代表的なものに「フラット35」があります。

フラット35

「フラット35」とは、住宅金融支援機構が行う証券化支援事業を活用した民間金融機関の長期固定金利の住宅ローンのことです。
銀行等の民間金融機関が住宅ローン債券を住宅金融支援機構に売却し、住宅金融支援機構は住宅ローン債権を、信託銀行等に担保目的で信託するとともに信託した住宅ローン債権を担保として、債券を投資家に販売します。いわゆる「証券化」という仕組みを利用することにより、民間金融機関は住宅ローン債権を売却してしまうため、金利変動のリスクなどを回避できますから、長期・固定金利での融資が可能になります。

<主な特徴>

  • 取り扱いは各種民間金融機関
  • 最長35年の固定金利
  • 金利は各金融機関により異なる
  • 保証料や繰り上げ返済の際の手数料が無い

(2)変動型

市場金利に連動して金利が変わるタイプ。金利は、原則的に年に2度見直しされる。また、原則的に返済額の変更は5年に1度、返済額の上昇幅は最大25%までと決められていることが多い。

メリット ディメリット
・一般的に金利は最も低い。 ・適用金利が上がると返済額がアップする。
急激に金利が上昇すると未収利息が発生し、元金が増える可能性もある。

(3)固定期間選択型

一定期間だけ金利を固定する。固定期間が終わるとその時点の金利が適用される。固定期間は2年~5年の短期から20年~35年といった長期まで自由に選べる。

メリット ディメリット
・固定期間終了後、金利状況に応じて、固定金利か変動金利か選べる。 ・金利上昇時には、長期の固定金利の方が有利であり、金利下降が続くと、変動金利の方が有利になる。

「財形住宅融資」は財形貯蓄を行っている方が利用できる5年間の固定期間(5年間は金利が変わらない)が設定された「固定金利選択型」の住宅ローンといえます。

変動型、固定期間選択型の住宅ローンは銀行などの民間ローンで扱っています。
民間ローンは、変動型だけでなく取り扱う金融機関によって様々なものが準備されています。基本的には銀行(都市銀行、信託銀行、地方銀行等)を利用するケースが多いようですが、生命保険会社、損害保険会社、農業協同組合、漁業協同組合等でも取り扱っている場合があります。

<主な特徴>

  • 金融機関によっていくつもの種類がある。
  • 申し込む人の条件によってある程度弾力的な取扱いがなされることがある。
  • 住宅の融資対象の条件に特別なものはないことが多い(違法建築物等は除く)。
  • 変動金利、短期の固定金利が中心であるが、最近では、変動金利でも適用利率が上限利率を超えないような上限付のものや、長期間固定金利の商品も登場している。

住宅ローンを選ぶ際には、それぞれの商品の特徴を理解し、ご自分のライフスタイルや状況に見合ったタイプを選択することが大切です。また、金利上昇のリスクを避けるために固定型と変動型を組み合わせて利用することもできます(種類によっては、組み合わせができないものもあります)。

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元利均等返済と元金均等返済

住宅ローンの返済方法には上記の2種類があります。毎月の返済額は元金と利息の合計額で決まります。毎月の返済額を一定にして返済するのが元利均等返済、元金の返済額を一定にして利息を加えた額を返済するのが元金均等返済です。それぞれの特徴は次のとおりです。

(1)元利均等返済

毎月の返済額である元金+利息が一定ですから、その内訳が毎月変化しているということです。返済初期の頃は利息部分が多く、元金の部分はあまり返済されていません。返済期間が経過するにつれて元金の返済が進み、利息の支払いが少なくなっていきます。

<主な特徴>

  • 毎月の返済額が一定なので、家計支出等が計画しやすい。
  • 支払い利息の総計が元金均等返済より多くなる。

(2)元金均等返済

こちらの返済方法は毎月支払う元金の額を一定にして返済しますので、毎月の支払額が変わってきます。1回目の返済額が最大で徐々に支払利息が減少していきますから、支払総額も減少していきます。

 

<主な特徴>

  • 支払利息の総計が元利均等返済より少なくて済み、返済の進行が実感できる。
  • 初期の返済額が大きいので、住宅入手の初期の支出の多い時期は家計が苦しくなる可能性がある。

※一般的には、元利均等返済が選択されることが多いようです。

ボーナス返済

毎月の返済と組合わせて利用することにより、毎月の返済額を減らすことができます。ただし、社会情勢が不安定な場合は慎重な判断が必要でしょう。ボーナス返済の内容とポイントは次の通りです。

  • 一般的には、借入額の40~50%程度までをボーナス返済に充てることができる。
  • ボーナス返済に充てられる金額の単位は、融資制度によって違いがある。財形住宅融資の場合は50万円単位。

<ポイント>

ボーナス払いの利用枠を目いっぱい設定した結果、毎月の支払額は少額になったものの、実際のボーナス支給額が予想を下回り返済ができない状況に直面するケースがかなり増えているようです。ボーナス返済の活用は、慎重にその利用限度を判断する必要があります。

知っておきたい返済計画とローン控除

住宅融資の金利と返済期間

住宅融資の金利は金融や経済情勢の動きによって決まるため、最近は非常に頻繁に変更されることが多いようです。融資制度によっては毎月変更されることもありますから、住宅融資を利用する場合には最新の金利と制度を確認しておくことが重要になります。また、住宅融資は長期間にわたる融資です。この先何十年も先のことは見当がつきにくいということも事実ですが、返済期間は返済額等に大きく影響しますので、ローンの種類によりどのような選択ができるのかという程度は知っておく方が良いでしょう。

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ローンを利用した場合の「住宅ローン控除」

個人が住居用家屋を取得(賃貸住宅や別荘、セカンドハウス等は対象になりません)、または増改築をして、取得等の日から6ヶ月以内に居住し、その住宅の取得(住宅の取得とともにする、一定の敷地の取得を含みます)または増改築のために住宅ローンを利用したときは、居住を開始した年から一定期間所得税の一部が戻ってくる制度です(控除しきれない場合は翌年の住民税から控除)。

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住宅ローンの見直し

住宅ローンの返済は長期にわたりますから、途中で家庭の経済事情も変わることもあるでしょう。例えば収入が減り月々の返済が苦しくなった場合には、住宅ローンの返済方法を見直すことでラクに返せるようになることもあります。 また、金利の高い時期に住宅ローンを借りている場合は、低金利のローンに借り替えれば返済額を軽くすることができます。
逆に返済に余裕ができた場合は、繰り上げ返済により、毎月の返済額を減らしたり、返済期間を短縮したりすることができます。
一括返済を行うことで、繰り上げ分は元金返済に充当され、利息の支払いが少なくて済むため、総返済額を減らすこともできます。
銀行などの金融機関の場合は、返済途中で返済額を増減できるプランを用意しているものもありますから、融資を受ける前に金融機関に確認してください。また、繰上げ返済には、手数料がかかるケースもありますのでそのことも踏まえた上で検討することが必要です。 借り替え試算、繰り上げ返済試算は住宅ローンシミュレーションをご利用ください。